Entretien
Philippe Nugue
Avocat au barreau de Lyon
Associé du cabinet Adaltys
Spécialiste des opérations immobilières complexes, comment percevez-vous l’évolution du droit de la propriétés des personnes publiques ?
Depuis plusieurs années, je retiendrais une véritable volonté de faciliter la mobilisation de de ce patrimoine. Je prendrais deux exemples. Premier exemple, le déclassement par anticipation, de nature à faciliter les opérations immobilières parce qu’il réserve l’intérêt des personnes publiques dans le cas où une telle opération ne pourrait être menée à son terme. Or, inutile de le rappeler, les risques qui pèsent sur une opération immobilière sont aujourd’hui particulièrement nombreux : refus d’autorisation d’urbanisme, refus de l’autorisation environnementale, fouilles archéologiques, etc. Aussi, le fait que, depuis la loi Sapin 2, les collectivités puissent consentir des promesses de vente sans être contraintes de procéder à une désaffectation immédiate, laissant ainsi le temps – jusqu’à 6 ans – à l’opération d’aboutir, est précieux. Relevons qu’aujourd’hui, un délai de 4 à 5 ans pour mener à bien une opération immobilière, qui se déroule quasi exclusivement en milieu urbain dense, n’a rien d’exceptionnel. C’est même le délai habituellement constaté. Revers de la médaille, les opposants à de tels projets ont désormais tendance à attaquer les décisions de déclassement plutôt que les autorisations d’urbanisme, avec pour fin de retarder au maximum les projets, et donc in fine de les empêcher. En effet, pour faire simple, si la durée de validité des autorisations d’urbanisme est augmentée de la durée du contentieux, ce n’est pas le cas avec les autres délibérations prises par les collectivités.
Deuxième exemple, la possibilité de constituer depuis 2006 des servitudes sur la propriété des personnes publiques relevant du domaine public, pour peu qu’elles soient compatibles avec l’affectation des biens concernés. Concrètement, cela permet notamment d’accorder des droits de passage, à pied, en voiture, en tréfonds – on sait l’importance prise par les différents réseaux. Revers de la médaille toujours, une tendance à la contestation croissante de ces servitudes, toujours afin de contrarier les opérations immobilières.
Et côté jurisprudence ?
Le juge participe également de ce mouvement porteur en prenant des décisions opérant une distinction de plus en plus précise entre une cession faite par une collectivité avec un certain nombre de charges et une opération qui relèverait d’un contrat de la commande publique. Cela permet de sécuriser les collectivités, en les aidant à savoir jusqu’à quel point elles peuvent fixer un certain nombre d’exigences sans risquer la requalification en contrat de la commande publique, ce qui nécessiterait alors une mise en compétition.
Et côté freins ?
Un frein nouveau se dessine, qui n’est pas à proprement juridique, mais qui tient aux progrès réalisés par la direction immobilière de l’État – anciennement, les Domaines – dans l’évaluation des biens, sans doute dus à l’accès à des bases de données plus riches offrant une meilleure connaissance du marché. Jusqu’à une période récente, les biens des collectivités étaient sans doute, sur certains secteurs, sous-évalués ; ce n’est plus le cas. La difficulté tient au fait qu’entre deux évaluations – les avis donnés ne sont valables que 6 mois –, les prix pu être multipliés par 2, 2,5 uniquement de ce fait. Ce qui renchérit considérablement le coût des opérations, et les met à mal alors que le contexte économique est déjà guère porteur.
Une piste d’amélioration ?
Comme indiqué, les opérations immobilières qui sont menées aujourd’hui se déroulent quasi exclusivement en milieu urbain dense, ce qui conduit la plupart du temps à des opérations à la fois publiques et privées. Or nous ne disposons pas de texte permettant une co-maîtrise d’ouvrage publique-privée. Sauf à recourir à des contrats extrêmement compliqués qui, en pratique, ne répondent pas à la très grande majorité des opérations, parce que nécessitant des études complexes et souvent trop coûteuses. Aussi, un aménagement des règles de la commande publique, sous conditions, pour faciliter de telles opérations serait sans aucun doute salutaire.