L’occupant du domaine public titulaire d’un bail emphytéotique administratif (BEA) ou d’une convention d’occupation du domaine public constitutive de droits réels (COTDR) ne peut hypothéquer les droits réels qu’en vue de financer la réalisation, la modification ou l’extension d’ouvrages immobiliers situés sur la dépendance domaniale occupée. A l’occasion d’opérations de ventes d’immeubles édifiés par l’occupant parallèlement à la cession – totale ou partielle – de son titre, le nouvel occupant ne peut pas, à son tour, constituer une hypothèque sur les droits réels et constructions édifiées pour financer l’acquisition. Obstacle à la vie des affaires, cette restriction excessive du régime de l’hypothèque n’est justifiée par aucun impératif de protection ou de conservation du domaine public et mériterait donc d’être réformée.
Paul-Maxence Murgue-Varoclier
Docteur en droit public Université Jean-Moulin Lyon 3 – Chercheur associé – EDPL/IEA
Chroniques & Opinions
«Bancabilité» du domaine public et hypothèque.- La capacité du domaine public à attirer des projets d’investissement immobilier repose – pour utiliser un barbarisme – sur sa «bancabilité», c’est-à-dire sur la possibilité (plus ou moins aisée) que le régime de la domanialité publique offre à l’investisseur d’obtenir un financement bancaire1. A cet égard, la création par le législateur de droits réels administratifs depuis la fin des années 1980 – pour pallier l’interdiction d’y constituer des droits réels civils (bail emphytéotique du Code rural, bail à construction)2 – a incontestablement renforcé, en droit comme en fait, l’attractivité économique du domaine public. Si l’on s’en tient à analyser les deux principaux titres d’occupation domaniale constitutifs de droits réels administratifs, le BEA local et la COTDR, locale ou nationale, autorisent l’occupant du domaine public à hypothéquer ses droits réels à un organisme bancaire pour obtenir le financement de son projet3.
Objet de l’hypothèque.- La rédaction des textes peut toutefois faire naître une hésitation sur l’objet de l’hypothèque. Dans le cadre d’un BEA local, l’hypothèque peut à la fois porter sur les «droits réels» conférés à l’occupant mais également sur les immeubles que le preneur a édifiés et «dont il est propriétaire» pendant la durée du contrat. S’agissant en revanche de la COTDR, l’hypothèque ne semble – si l’on suit la rédaction des articles L. 1311-5 du CGCT et L. 2122-6 du CGPPP – pouvoir porter que sur le droit réel lui-même, puisque le législateur a seulement indiqué que l’occupant possède un simple «droit réel sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier qu’il réalise» et non un véritable droit de propriété. Par une décision du 8 décembre 2025, le Tribunal des conflits a toutefois (logiquement) déduit de la lettre de l’article L. 2122-9 du CGPPP – qui dispose que «les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier dont le maintien à l’issue du titre d’occupation a été accepté deviennent de plein droit et gratuitement la propriété de l’Etat, francs et quittes de tous privilèges et hypothèques» – que le titulaire d’une COTDR sur le domaine public national est propriétaire des constructions qu’il édifie pendant la durée du titre4. Aisément transposable aux COTDR locales, la solution permet de considérer que l’objet susceptible d’être hypothéqué dans le cadre d’un BEA local ou d’une COTDR est le même : les droits réels eux-mêmes et les biens immobiliers dont l’occupant est propriétaire pendant la durée de l’occupation.
- Sur ce sujet, v. not. M. Lequien et P. Cuche, « La notion de «bancabilité» dans les opérations de financement privé d’équipements publics », Droit administratif, déc. 2004, étude 22.
↩︎ - CE 6 mai 1985, n° 41589, Association Eurolat, Crédit Foncier de France, Lebon 141.
↩︎ - Sur ce sujet, v. M. Schmiederer, Les sûretés réelles administratives, LGDJ, 2024.
↩︎ - TC, 8 déc. 2025, C4363, SCI Icare’s lounge 1, JCP N, 2026. 1024, note P.-M. Murgue-Varoclier.
↩︎